2022 yılında İnşaat maliyeti hesaplarken nelere dikkat etmemiz gerekiyor.  Bu maliyetler neye göre değişiyor, İnşaat maliyetini etkileyen faktörlerin neler olduğunu, bu maliyetin nasıl hesaplanması gerektiğini ve nasıl hesaplanabileceğini inceleyeceğiz.

Öncelikle Ortalama bir inşaat metrekare fiyatının olmadığını, böyle bir metrekare maliyetinin söylenemeyeceğine sabit bir inşaat metrekare fiyatını söylemeyi yanlış olduğunu, İnşaat maliyetini etkileyen birçok faktör olduğunu baştan belirtmiş olalım.

Peki bu faktörler nelerdir inşaat maliyeti inşaatın türüne katsayısına daire sayısına kat yüksekliklerine bodrum kat sayısına inşaatın konumuna deprem bölgesine zemin durumuna, kullanılacak olan malzemeleri yönetmeliklere dairenin iç planına göre ve buna benzer onlarca farklı faktöre göre sürekli ve çok büyük oranda değişebilir.

İnşaatın ortalama metrekare fiyatı 3 bin TL dir 3500₺ dir gibi bir cevap vermiyorsanız bu bilgiler sizi tatmin etmeyecektir.

Öncelikle apartman, site,villa, ofis gibi yapıların metrekare fiyatları arasında ciddi farklılıklar vardır. öte yandan binanın Taşıyıcı sistemi olan Betonarme ve çelik yapı türleri arasında ciddi maliyet farkları vardır.  Uzuner inşaat size beton ve bir apartman üzerine detayları belirtmeye, bilgi vermeye çalışacak.

 

Bir asansör maliyetinin bugün 350.000 TL civarı olduğunu düşünürseniz . İki katlı binada sadece bir kat Merdiven var, Dört katlı binada üç kat Merdiven var, on katlı binada 9.kat , çıkmamız gerekiyor.

Her katta merdivende basamaklar döşemeler  süpürgelik bunların altının harcı, kumu, çimentosu, merdiven korkuluğu,  merdiven etrafını perde betonu,  duvarı, duvarın harcı, alçı sıvası, boyası, saten gibi bir sürü detaylar devreye giriyor yani kat yüksekliği arttıkça merdiven maliyetide artıyor.

Sadece merdiven değil merdivene bağlı birçok maliyette beraberinde artıyor,  gördüğünüz gibi inşaatın metrekaresi aynı kalsada inşaat maliyeti çok ciddi manada farklılık gösterdiğini bilmemiz gerekmektedir.

örnek vermeden daire sayısıyla inşaat maliyeti arasındaki ilişkiyi inceleyelim,  bin metrekarede iki adet inşaatımız olsun, birinci projede 20 tane daire var, İkinci projede 10 tane daire var.

Birinci inşaatımız 20 tane daire 50 m2, ikinci inşaatımız 10 tane daire 100 m2 yani İkisi de bin metrekare Fakat 20 dairede 20 tane çelik kapı varken, 10 daireli yapıda 10 tane çelik kapı vardır.

 

çelik kapı örneğini çelik kapı, banyo dolabı, mutfak dolabı, kombi, evye, lavabo bataryası, klozet,  duşakabin,  havlupan gibi birçok şekilde arttırabiliriz.

gördüğünüz gibi inşaat maliyeti sadece metrekareye göre değil aynı zamanda daire sayısına göre

değişiyor, iki inşaatımız da bin metrekare idi hatta aynı malzemeleri aynı markaları kullandık Fakat bunların sayıları değiştiği için inşaat metrekare maliyeti otomatik olarak değişmektedir.

 

Bodrum kat sayısı ve inşaat maliyeti arasındaki ilişki

iki adet inşaatımız olsun, ikisi de iki tane bodrum katı, bir tane zemin katı, iki tane katımız 200 metrekare olsun, yani Bodrum’a 400 metrekare, zemin kat 400 metrekareye toplam bin metrekare olsun, ikinci inşaatımız da hiç bodrum olmasın, zemin kat, her bir katkı gördüğünüz gibi düşünün.

iki inşaatta bin metrekare fakat şöyle bir durum var, Eğer normal katlarda daire yapılacaksa Muhtemelen maliyeti Birinci inşaata göre daha yüksektir.

Çünkü Daire içindeki imalatlar duvarlar duvar bölmeleri kapılar mutfak banyo gibi detaylar olacak, öte yandan birinci inşaatta da bodrum katı maliyeti var.

Evet Bodrum kat içi boş ve imalat yok yani parkesi, boyası, Mutfağı, banyosu gibi detaylar yok, fakat bodrum kat yapabilmek için hafriyat maliyeti var.

Ayrıca yan duvarlarının çökmemesi için bodrum katın etrafına perde yapmamız gerekiyor.

Perde yapmamız için beton ve demir ihtiyacımız var ayrıca kalıp içinde demir ihtiyacımız olacak, öte yandan zemin durumunu incelememiz lazım.

Eğer zemin sağlam bir zemin değilse, yüksek ihtimalle burada zemin güçlendirme yapmamız ve bunuda proje maliyetine ilave etmemiz gerekiyor .

Bunları inceleyip karar vermemiz lazım yani hangi inşaatın maliyeti daha yüksek olduğunu bilerek inşaata başlanması daha doğru ve gerçekçi olacaktır.

Gördüğünüz gibi iki inşaatta bin metrekarelik bir kullanım alanı mevcut  fakat bodrum kat yapıp yapmamak ile alakalı olarak inşaat maliyeti ciddi değişkenlik gösteriyor.

Hemen diğer örneğimize geçelim, deprem bölgesi ve zemin durumuyla inşaat maliyeti arasındaki ilişkiyi inceleyelim.

Takdir edeceğiniz üzere deprem bölgelerindeki inşaatların maliyeti biraz daha yüksektir öte yandan boş bir arsada yapılan inşaatla bitişik nizam binalar arasında yapılan inşaatta maliyet arasında ciddi farklar vardır.

Mesela bir bina düşünün yanında sağında ve solunda başka binalar var bugün ve yıkmak çok tehlikeli, Çok riskli ve bir o kadar da maliyetli, yıkmak için Ekstra maliyet ayırmanız gerekiyor.

Çünkü siz sadece bina alanını inşa etmekten ziyade  aynı zamanda yanınızdaki iki tane komşu binanın yıkılmaması için önlemler almanızda gerekiyor.

Bir çok farklı segmentlere maruz kaldığınızı göz önünde bulundurmalısınız,  farklı önlemler almamız gerekiyor, bunlar da İnşaat maliyetini doğal olarak artırıyor.

Sadece inşaat metrekaresi önemli değil,  aynı sokakta yapılan iki tane inşaatın Müşteri fiyatı birbirinden farklı olabilir.

Aynı malzemeler kullanılsa dahi yani arsanın durumunu bilmek çok önemli, zemin durumu bizim için çok önemli.

İnşaat yapacak ilde inşaat maliyeti arasındaki ilişki nedir?

takdir edersiniz ki dairelerin satış fiyatları bütün illerde değişkenlik gösteriyor genelde fiyatlar İstanbul İzmir gibi Büyük şehirlerde daha fazla olurken Anadolu’ya doğru gittikçe daire satış fiyatları daha çok düşmekte.

Daire satış fiyatları düştüğü için dairede kullanılan malzeme fiyatları da genelde daha düşük oluyor, örnek vermemiz gerekirse İstanbul’daki lüks Konut’ta parkenin metrekaresi 500₺ olabilirken anadolu’da daha ucuz.

Müteahitin Satabileceği bir konut da parke fiyatı 500₺ olamıyor Çünkü böyle satış fiyatı düşük olduğu için müteahhit 500₺ ‘lik fark yapmayı tercih etmiyor.

Aaslında aynı malzemelerin birebir aynı marka, malzemeleri fiyatları illere göre pek değişkenlik göstermez, fakat malzeme tercihleri malzeme arasındaki fiyatları belirler.

Sonuçta ikisi de parke, işçilik fiyatlarına baktığımızda durum her zaman böyle değil, her zaman büyük şehirlerde fiyatlar pahalıdır veya ucuzdur demek doğru olmaz.

 

Genelde algı olarak büyükşehirler deki fiyatların daha ucuz olduğu düşünülür, fakat Anadolu’ya gittiğimiz zaman işçilik fiyatları bazı kalemlerde daha pahalı olabiliyor. Genelde ustaların, işçilerin şantiye de çalışan kişilerin ağırlıklı olarak büyük şehirlere göç etmesinden kaynaklanıyor.

Çok sayıda fazla usta anadolu’dan büyükşehirlere göç etti, küçük şehirlerde Usta fiyatları bazı kalemlerde daha fazla oldu, bunları tek tek incelemekte fayda var.

Gördüğünüz gibi aynı metrekaredeki inşaatı 2 farklı ilde yapmak arasında ciddi maliyet farkı olaşabiliyor.

Hatta bu maliyet farkları Bazen iki katına ulaşabiliyor ve  iki katına çıkabiliyor.

 

İnşaatın konumu maliyeti ne kadar etkiler?

İnşaatımızın yeri merkezde bir sokakta olduğunu düşünelim, sokağın dar olduğunu, çarşının ortasında yani şehrin merkezinde bulunduğunu varsayalım.

İnşaat maliyetinin artış nedenlerini birkaç örnekle açıklayalım!

Sokak çok dar, sokağa araçlar giremiyorsa ve ağır vasıtalar sahaya giremediği için tam boy demir yüklü araçlar doğal olarak inşaata ulaşamayacaktır.

Böyle bir durumda demirleri Özel sipariş verip, kestirip hazırlattırmak gerekir, şantiyeye ulaşabilecek boy demirleri aynı şekilde projeye göre hazırlatmak gerekecektir, buda Demir maliyetini artırır.

Beton Dökümü yaparken beton pompası beton mikseri sokağa giremediği için ton maliyeti artar, vinç kepçe gibi iş makineleri sokağa giremediğinden dolayı daha küçük iş makineleriyle sorunlar aşılmaya çalışılır.

daha küçük iş makineleriyle daha çok iş gücü gerekir, buda iş gücü maliyetini artırır. Turistik alanlarda çarşı merkezlerindeki inşaat faaliyetlerinin olduğu yerlerde genelde gündüz çalışma yasağı vardır.

İnşaatlarda sadece gece çalışabilir, gece mesailerinde inşaatlarda genelde iki kat fazla mesai uygulanır yani gündüz günlüğü 250₺ çalışan usta gece 500₺ ile çalışır Bu da İnşaat maliyetini gördüğünüz gibi otomatik olarak arttırır.

 

Aynı İnşaat birebir aynı proje, aynı malzemeler, aynı markaların olduğunu var sayalım, bir inşaat şehrin merkezinde Çarşısı’nda olduğu için gündüz çalışmaya müsait değildir.

Diğer inşaat kırsal bölgede olduğundan çok rahat inşa sürecindedir,  yapılabilir ikisi arasında ciddi maliyet farkı olacaktır.

 

Sadece metrekareye göre inşaat maliyeti hesaplanmaz,  gelelim kat yüksekliklerine, kat yükseklikleri ile İnşaat maliyeti arasındaki ilişki nedir?

Birbirinin tamamen aynısı iki tane inşaat olduğunu düşünün bütün malzemeler,  bütün markalar, bütün usta adetleride aynı, tek farklılık kat yükseklikleri.

Bir müteahhitin projede kat yüksekliğini 3 metre değil, üç buçuk metre yapacağını varsayalım.

Diğer müteahhitte kat yüksekliğini 3metrede yaptığını düşünelim, peki bu iki inşaat arasında ne gibi farklılıklar olabilir?

Mesela altı katlı bina düşünelim, bir katımız 3mt olduğunda , 6x 3=18 mt yüksekliğinde,  diğerinin kat yüksekliği  üç buçuk metre olduğunda 3,5×6= 21 mt olur.

Gördüğünüz gibi 3MT artış dış cephedeki maliyeti düşündüğümüz zaman bir kat daha ilave ettiğinizi düşünmelisiniz,yani aslında dış cephe maliyetini hesaplarken binamız altı katlı değil yedi katlıymış gibi hesap yapmamız gerekiyor.

Dış cephemiz yaklaşık olarak yüzde 15 oranda artmış oluyor , aynı zamanda duvar maliyeti ve diğer sıva vs maliyetleride entegreli şekilde artmış olcaktır.

Ayrıca kolonlar, perdeler  ortalama 50 santim daha yüksek olacak, alçı sıva maliyeti boya maliyetide doğal olarak artıyor.

Binanın yükselmesi yönetmelik esaslarına göre asansör ihtiyacınıda beraberinde getirerek asansör maliyetinide katmamız gerektiği gerçeği karşımıza çıkabilir.

Merdiven maliyetide arttı,  çünkü daha fazla basamak gerekiyor, daha fazla basamak gerekince daha fazla Rıh gerekecek,  daha fazla süpürgelik gelecek,  daha çok işçilik demek, daha çok emek.

Bunlar sadece verilebilecek örneklerden birkaçı bunlar gibi onlarca örnek verilebilir mantığınızın çok muhtemel konuya hakim olduğunu düşünüyoruz.

Bir sonraki örnekte devam edelim;

Kullanılacak malzemeler İnşaat maliyetini ne şekilde etkiler.

On adet 100m2 dairemiz var, bu daireler 3+1 ve bir banyosu, bir salon, bir mutfağı var, kullanılacak malzemeye göre İnşaat maliyeti şekil değiştirir.

Mesela Parke hesabı yapalım, evin salon ve odalarında Parke kullanacağız,  Yani bu da evde 73 metrekare parke ihtiyacımız olacak.

10 tane daireniz vardı yani 730 m2 parke döşenecek yer  var ortalama fiyatları Verelim,  bir metrekare lamine parkenin fiyatı 400 TL ile 120₺ arasında, elbette bu Fiyatlar değişken ve kullandığınız malzemenin kalitesinden dolayı  değişebilir.

Bu yazının okunabilirliği ve okunma zamanı çok uzun olduğundan diğer blog yazılarımızda maliyet detaylarını anlatmaya devam edeceğiz.

“Beraber çalışmak dileği ile”